房地产开发企业所得税征收管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强房地产企业税收征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，强化税收控管，确保国家税收收入，促进该行业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及有关税收法律法规，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市辖区内从事房地产开发经营的内资企业。
第三条 房地产开发业企业所得税纳税人（以下简称“纳税人”）为实行独立经济核算的企业或组织。实行独立经济核算纳税人应同时具备在银行开设结算账户；独立建立账薄，编制财务会计报表；独立计算盈亏等条件。
第四条 纳税人应当按照《征管法》的有关规定将相关资料报送主管税务机关备案。具体备案材料如下：
（一）财务会计制度或者财务会计处理办法和会计核算软件说明；
（二）根据财务会计制度的规定，自行选择确定的固定资产折旧办法、折旧年限和净残值比例；
（三）职工养老保险金、失业保险基金、医疗保险基金、住房公积金的提取比例；
（四）成本核算方法；
（五）其他应报送国税机关备案的有关资料。
第二章 征收方式的确认
第五条 纳税人应根据石国税发[2005]50号文件规定的程序和方法，向主管税务机关提出征收方式鉴定的申请，由主管税务机关进行征收方式确认。
第六条 各县（市）区局税政部门应于每季度终了后20日内将本期确认的核实征收的房地产开发企业资料向市局税政处备案，市局将对备案资料进行认真复核，并组织抽查。具体备案材料如下：
（一）企业所得税征收方式鉴定表》复印件；
（二）企业内部财务管理制度；
（三）确认征收方式时上月的财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表（小企业可不提供现金流量表）、会计报表附注及说明；
（四）确认征收方式时上月的科目余额表（需到二级明细科目）。
第七条 对财务会计制度健全，能正确核算收入、成本、费用，真实准确反映经营成果，能如实申报、认真履行纳税义务的纳税人，并同时具备以下条件的，可实行核实征收。
（一）能够按照石国税发[2005]50号文件中的房地产行业的建账参考标准，设立相应的会计科目和账户。
（二）能够按照国家税务总局《关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第一条的规定，及时、准确地确认收入的实现，并正确计算、结转与当期主营业务收入相配比的主营业务成本。
（三）在收到售房款及定金时，无论是否通过预收账款科目进行核算，均能够计算预计营业利润并入应纳税所得额。
（四）能够按照配比原则，正确确认当期所发生的销售费用、管理费用和财务费用，从而正确计算出本期的收益；并能够按照税法规定的费用开支标准申报调整应纳税所得额。
第八条 具有下列情形之一的，应采取核定应税所得率征收方式征收企业所得税：
（一）只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；
（二）只能准确核算成本费用支出，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；
（三）收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料。
（四）账目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关账薄、凭证及有关纳税资料的；
（五）发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）开发项目已完工清算，而相关的收入、成本、费用结转不及时，造成企业利润总额核算不实的；
（七）在进行纳税申报时，收入项目申报不全，费用支出项目未按税法规定进行纳税调整的；
（八）每一个开发项目的相关资料保存不完整，或不能准确划分，致使企业销售成本无法准确计算和结转的。
第九条 对核定征收纳税人，采用收入作为征收依据的，预售收入（包括各种形式的定金）计入收入总额中。
第十条 对本办法第八条第（三）、（四）、（五）种情形，主管税务机关应对其收入或成本费用进行查实，确实难以查实的，可按照征管法的规定，参照本市同经营规模和收入水平相近的房地产开发企业税负水平核定应纳税额。
第十一条 对核定征收的纳税人，主管税务机关对其应缴纳的企业所得税应按核定应税所得率方式征收。企业所得税应税所得率全市统一按10％--20％核定。
主管税务机关应加强对企业的账证管理，督促、帮助会计核算不健全的企业建账建制，鼓励企业向核实征收方式过渡。
第三章 应税收入的确认
第十二条 主管税务机关应加强对纳税人房地产开发成本核算对象管理。准确界定纳税人的成本核算对象，并监控其收入和成本费用。
（一）一般房屋开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。
（二）同一开发地点，结构类型相同的群体房屋开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
（三）对个别规模较大，工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第十三条 纳税人应根据开发的项目分项核算收入、成本，计算单项目营业利润。
第十四条 应税收入的确认
（一）房地产开发企业的收入分为营业收入和营业外收入。主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入以及其他业务收入等。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人缘故确实无法支付的应付款项、罚款收入、教育费附加返还款以及其他非营业收入。
（二）房地产开发企业开发、建造的用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等，应以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现；
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方之日确认为销售收入的实现；
4、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；
5、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实现销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
6、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
7、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（三）开发产品预售收入的确认：
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额=预售开发产品收入*利润率
预售收入的利润率为15％。
预售开发产品完工后，纳税人应以房地产管理部门出具的工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的孰早者确认为房地产正式销售开始。纳税人应结合本办法第十四条第（二）款的规定，及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额，计算公式如下：
应纳所得税额=（应纳税所得额-已并入所得的预计营业利润+本期预计营业利润）*适用税率
（四）开发产品视同销售行为的收入确认。
1、下列行为应视同销售确认收入：
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（6）以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。
房地产开发企业将开发产品临时自用，以后用于出售、出租的，在临时自用期间，不视同销售。“临时自用”是指从开发产品完工之日起至开发产品的使用结束时间止不满一年的；超过一年的，应作为自用，视同销售处理。
房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。
2、视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3、视同销售行为收入确认的方法和顺序：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，开发产品的成本利润率暂定为15％，计算公式为
销售收入=开发产品成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）
（五）代建工程和提供劳务的收入确认：
房地产开发企业代建工程和提供劳务在一个纳税年度的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间不在一个纳税年度内的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
第十五条 房地产开发企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，因债权人原因确实无法支付的，包括超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，如果债权人已确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时可税前扣除。
第四章 成本费用的扣除
第十六条 房地产开发企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与其取得收入有关的成本、费用和损失。包括：
（一）成本，即生产、经营成本。是指房地产开发企业为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和各项间接费用；
（二）费用，即房地产开发企业为生产、经营商品和提供劳务等所发生的销售费用，管理费用和财务费用；
（三）税金，即房地产开发企业按规定缴纳和营业税、城市维护建设税、土地增值税，印花税、教育费附加等税金；
（四）损失，即房地产开发企业生产、经营过程中的各项固定资产、流动资产、无形资产损失和投资损失以及其他损失。
第十七条、纳税人在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
第十八条 下列项目按以下规定进行扣除：
（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=可售成本对象总成本/总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本
可售成本对象总成本是指应归属于可售房地产的实际发生的土地使用费，拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，配套设施费及开发间接费等。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
企业从事多个项目开发而未按项目归集或无法准确归集成本费用的，应根据配比原则，按适当的比例在各项目之间进行合理分摊。其中“适当的比例”，指计算土地征用及拆迁费时，可按各项目征地面积占总征地面积的比例计算，其他成本费用可按各项目可售面积占总可售面积的比例等计算。
可售成本对象总成本与项目结束时实际发生总成本的差额，在工程项目结束当年调整销售成本。
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）建筑安装工程费。房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，必须提供合法、有效的凭证方可在税前扣除。
（四）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（五）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。房地产开发企业按规定以销售收入的一定比例向房管局上缴的公用部位、共用设施的维修基金，可以据实扣除。
（六）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（七）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（八）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（九）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除。临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
（十）企业当期收取的预售收入可作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数。
（十一）工程人员工资应列入开发间接费用，计入开发成本，不得列为当期费用。
（十二）预提费用。除税收法律法规规定可税前预提的费用外，其他预提费用一律不得税前扣除，也不得计入开发成本。
（十三）从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。
第十八条 企业开发的高档会所，分以下情况处理：
（一）如按合同或有关法律、法规规定，会所的所有权属于业主且业主可无偿使用的，其配套设施开发成本可在完工验收后，计入有关房屋开发成本中。
（二）如会所开发完工后，有偿转让的，其实际开发成本应作为配套设施开发产品，与配套设施有偿转让收入相配比，其转让所得并入应纳税所得额。
（三）如会所开发完工后，由开发商出租经营的，且开发项目立项时作为自用或经营性资产的，应作为企业固定资产管理。
（四）如会所开发完工后，由开发商出租经营的，且开发项目立项时作为开发产品的，应视同销售处理。
第十九条 企业所得税税前允许扣除的项目，必须遵循真实、合法、合理的扣除原则。除坏账准备金外，房地产开发企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金不得在税前扣除。
第二十条 房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：
（一）资本性支出；
（二）违法经营的罚款和被没收财物的损失；
（三）各项税收的滞纳金、罚金和罚款；
（四）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；
（五）各种赞助支出；
（六）贿赂等非法支出；
（七）税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分；
（八）与取得收入无关的其它各项支出。
第五章 征收管理
第二十一条 加强对房地产开发企业开发项目的管理。税务机关应加强与房地产开发企业开发项目审批及资金供给等部门的信息沟通，市局税政部门每季到省、市计委、规划、土地、建委等单位索取房地产开发项目立项、审批资料，分类转发给各县（市）区局税务机关。各县（市）区局要建立与同级地税局、土地局、规划局、计委、建委、房管局、工商局、房地产交易中心、银行等相关部门的定期信息交流机制，定期采集房地产开发项目的立项审批资料，逐户设立开发项目管理台账，并与纳税人的纳税申报情况进行比对管理，确保房地产开发企业各开发环节相关信息的畅通。
第二十二条 建立房地产开发项目预征税款管理台账。各征收单位要在预征和竣工清算年度建立《房地产开发项目企业所得税预征税款管理台账》，对房地产开发项目实行单项目税收管理，房地产开发企业当年取得的预收款计算出预计利润并入当年应纳税所得额，征收所得税；待该项目完工办理竣工决算后，确认该项目实现的销售收入，再按销售面积结转成本，确认收益，对以往年度预征利润部分进行纳税调整，多退少补。主管税务机关对房地产开发企业的每一个开发项目的开工、竣工起讫日要做到底数清，情况明。开工时要对开发项目设立管理台账，接到项目竣工验收报告单后，要及时对项目成本、收入进行核算，确认纳税调整金额。
第二十三条 由于房地产企业经营和纳税的特殊性，主管税务机关可根据征管情况，在企业季度申报或年度申报时要求企业报送销售收入、可售单位工程成本费用等收入、成本费用的计算方法、依据等有关证明材料。
第二十四条 加强企业借款利息资本化管理。主管税务机关要对房地产开发企业开发项目借款时间、金额、期限、利率，借款利息资本化的起始时间、利息资本化方案、用途等进行调查了解，准确掌握企业借款利息资本化的有关情况。在年度汇算清缴时，企业要将借款利息资本化的相关情况写出详细说明，主管税务机关要对照企业借款利息资本化方案及时进行审核确认，凡企业不能正确计算区分房地产开发项目资本性支出和收益性支出的，借款利息一律不得列为当期损益扣除。
第二十五条 纳税人未按本办法规定如实提供纳税资料及其他违反税收法律、法规行为的，税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关法律、法规的规定，依法进行处罚和追究法律责任。
第二十六条 本办法由石家庄市国家税务局负责解释。
第二十七条 本办法自二OO六年一月一日起执行。