各科（室）、所、稽查局：
现将石家庄市地方税务局关于印发《石家庄市房地产业税收征收管理办法（试行）的通知》（石地税发[2004]51号）转发给你们，结合我分局自身的情况，明确以下几点要求，请一并遵照执行。
1．加强销售不动产专用发票的管理。纳税人取得预售收入时，必须使用石家庄市地方税务局统一监制的收款收据；取得销售不动产收入时，必须使用石家庄市地方税务局统一监制的销售不动产专用发票。

2．管理科要认真做好辅导工作，动态掌握房地产开发项目的有关情况。

3．纳税人纳税申报时，按照本文第十五条规定报送有关资料；征收计会科要做好纳税审核、纳税申报资料的保管工作，并根据市局有关规定进行税款入库。



附件： 石家庄市地方税务局关于印发《石家庄市房地产业
税收征收管理办法（试行）》的通知

2004年3月5日 石地税发[2004]51号

各县（市）、区局，各分局，稽查局：
现将《石家庄市房地产业税收征收管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。执行中有什么问题和建议，及时向市局反馈。
石家庄市房地产业税收征收管理办法（试行）
第一条 为加强房地产业税收征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，强化税收控管，确保国家税收收入，促进本行业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及有关税收法律法规，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市辖区内从事房地产开发业的纳税人。
本办法所称纳税人是指在我国境内各类从事房地产开发项目，依法负有纳税义务的纳税人。
第三条 凡在我市辖区内从事房地产开发的纳税人应自领取营业执照之日起三十日内持有关证件、资料向机构所在地地方税务机关申报办理税务登记，领取税务登记证。
第四条 纳税人的财务会计制度或者财务会计处理办法和会计核算软件，应当报送主管地方税务机关备案。
纳税人的下列财务会计处理办法，应报当地主管地方税务机关备案：
（一）根据财务会计制度的规定，自行选择确定的固定资产折旧办法、折旧年限和净残值比例；
（二）职工养老保险金、失业保险基金、医疗保险基金、住房公积金的提取比例；
（三）坏帐损失的核算办法（备抵法或实际核销法）；
（四）需从成本中预提的费用项目和标准；
（五）成本核算办法；
（六）国有企业工效挂钩方案及效益工资清算结果；
（七）企业内部财务管理办法；
（八）其他应报送地方税务机关备案的有关资料。
第五条 房地产开发业企业所得税纳税人为实行独立经济核算的企业或组织。实行独立经济核算纳税人应同时具备在银行开设结算帐户；独立建立帐簿，编制财务会计报表；独立计算盈亏等条件。
第六条 对财务会计制度健全、能正确核算收入、成本、费用，真实准确反映经营成果的纳税人，由纳税人提出申请，经主管税务机关认真核实后，报石家庄市地方税务局审批实行核实征收。
对财务会计制度不健全，不能准确反映经营成果的，主管税务机关对其应缴纳的企业所得税按核定应税所得率方式征收。企业所得税应税所得率全市统一按10%核定（国家税务总局确定的应税所得率为10%-20%）。
主管税务机关应加强对企业的帐证管理，督促、帮助会计核算不健全的企业建帐建制，鼓励企业向核实征收方式过渡。
第七条 地方税务机关应加强对纳税人房地产开发项目的管理。纳税人应按税务机关的要求，认真填制《房地产开发项目有关情况登记表》（附件1），报主管地方税务机关备案。
纳税人应按税务机关的要求，提供购房户与房地产企业的购房合同复印件；对核实征收的企业应提供建筑安装施工合同和工程决算审计报告。
第八条 房地产开发单位立项后签订的土地使用权转让合同、拆迁合同、施工合同等复印件，应及时报主管地方税务机关备案。
主管地方税务机关应根据备案合同信息，加强对合同中涉及的转让 、拆迁、施工单位纳税情况的监督检查，对未按规定缴纳税款的及时催缴入库。
第九条 纳税人应根据开发的项目分项记帐，分项核算成本、费用并及时、正确结转开发产品，计算单项目利润。
第十条 应税收入的确认。
一、房地产开发企业的收入分为营业收入和营业外收入。营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入以及其他业务收入。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人缘故确实无法支付的应付款项、罚款收入、教育费附加返还款以及其他非营业收入。
二、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现；
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；
2．采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3．采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
4．采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按委为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现；
2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
三、开发产品预售收入的确认：
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率暂定为15%（国家税务总局规定的最低标准）。
预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售行为的收入确认。
（一）下列行为应视同销售确认收入：
1．将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2．将开发产品转作经营性资产；
3．将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4．以开发产品抵偿债务；
5．以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为应于开发产品所有权或者使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序：
1．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2．由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
3．按成本利润率确定，开发产品的成本利润率暂定15%。
五、代建工程和提供劳务的收入确认：
房地产开发企业代建工程和提供劳务在一个纳税年度内的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；不在一个纳税年度内的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
第十一条 纳税人应纳营业税按以上确认的收入计征营业税。纳税人营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天；采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第十二条 纳税人准予扣除的成本和费用支出应遵循与应税收入相配比的原则，并按税收法律、法规规定的扣除标准执行，其财务、会计处理与税收规定不一致的，应依照税收规定予以调整，按税收规定允许扣除的金额，准予扣除。
第十三条 纳税人在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
第十四条 企业所得税税前允许扣除的项目，必须遵循真实、合法、合理的扣除原则。除国家税法规定外，房地产开发企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金不得在税前扣除。
第十五条 纳税人必须在法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表、开发产品销售明细表及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。
纳税人应建立完工开发产品登记底册（附件2）及销售情况登记底册（附件3）。
税务机关应加强与当地房管部门的沟通与协调，建立房地产开发销售信息交流制度，加强对房地产企业的监督管理，堵塞税收漏洞。
第十六条 纳税人取得销售不动产收入必须使用石家庄市地方税务局统一监制的销售不动产专用发票（以下简称专用发票）进行结算，取得预售收入时必须使用石家庄市地方税务局统一监制的收款收据。
对不具备用票资格的纳税人，税务机关不供给专用发票。纳税人在销售不动产时，由主管税务机关代开专用发票，同时征收各项税款，其中，企业所得税一律按10%的应税所得率计算征收。
纳税人未按规定使用专用发票或石家庄市地方税务局统一监制的收款收据收取销售不动产款和预收款的，税务机关按发票管理办法的有关规定进行处罚。
第十七条 纳税人未按本办法规定如实提供纳税资料及其他违反税收法律、法规行为的，税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关法律、法规的规定，依法进行处罚和追究法律责任。
第十八条 本办法未尽事宜，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》及其他有关税收法律、法规的规定执行。
第十九条 本办法由石家庄市地方税务局负责解释。
第二十条 本办法自2004年1月1日起执行。